Immobilier logistique : quels sont les nouveaux enjeux ?

En 2021, l’immobilier logistique a connu une hausse des investissements de 45% par rapport à l’année précédente. Cette croissance spectaculaire du secteur s’accompagne de nouveaux enjeux. L’État et les entreprises concernées doivent ainsi collaborer afin de gérer au mieux l’impact de la transformation des territoires. 

Nous faisons le point sur le sujet !

1. Diversifier les formats et les localisations des entrepôts

L’immobilier logistique s’est caractérisé par les entrepôts classiques très étendus et sur un seul niveau. Aujourd’hui, il prend de nouvelles formes afin de réduire l’impact économique, environnemental et foncier de l’activité. Des formats nouveaux sont implantés au cœur des villes ou dans des espaces délaissés. 

On observe donc des entrepôts de tailles variables en périphérie et au centre des grandes métropoles. 

Les entrepôts supérieurs à 20 000 m2 ont une influence supérieure à la zone dans laquelle ils sont implantés. Ils peuvent compléter le maillage d’une entreprise à l’échelle régionale et nationale. Ils servent généralement au stockage et à la livraison de marchandises éloignées des zones denses. 

Les plateformes de distribution de 1 500 à 5 000 m2 sont des espaces de stockage ou de cross-docking. 

Les entrepôts de 5 000 à 20 00 m2 facilitent la redistribution des produits, car ils sont proches des villes et des lieux de consommation. De multiples activités peuvent s’y faire : stockage, cross-docking, préparation de commandes… 

Enfin, des entrepôts de moins de 1 500 m2, et de 200 m2 aux portes de Paris, sont utilisés principalement utilisés pour la livraison du dernier kilomètre. Ces mini-entrepôts, situés en plein centre-ville, présentent de nombreux avantages. Étant situés au plus proche des clients, une livraison de commande peut se faire en seulement deux heures à partir de ces hubs. Le nombre de kilomètres à parcourir sont extrêmement réduits ce qui se répercute sur les délais de livraison et vos frais de fonctionnement. De plus, vous pouvez proposer à vos clients des livraisons plus vertes en vélos-cargo par exemple, car les distances à parcourir sont moindres. 

L’hôtel logistique de Chapelle International est un projet d’immobilier logistique d’envergure à Paris. Inauguré par Sogaris en 2018, le bâtiment de 15 200 m2 a été construit sur un ancien site ferroviaire situé entre le Boulevard Ney et le Rond-Point de la Chapelle dans le 18e arrondissement. Il est situé dans le prolongement de la gare du Nord ce qui facilite la réception de conteneurs. Ce projet de nature mixte s’inscrit parfaitement dans l’immobilier logistique d’aujourd’hui : 

• Entrepôts
• Data center de la Ville de Paris
• Connexion ferroviaire à la gare du Nord 
• Activités de fret logistique
• Petits commerces et centres de formations

2. Réduire l’impact environnemental de l’immobilier logistique

Objectif « zéro artificialisation nette »

L’objectif « zéro artificialisation nette » met en place des mesures ambitieuses pour l’immobilier logistique. 

L’artificialisation des terres et l’étalement urbain détruisent les habitats naturels. Près de 1 million d’espèces animales et végétales sont menacées d’extinction. Il est donc urgent de freiner ce processus et de renaturer les espaces. 

Pour atteindre cet objectif de « zéro artificialisation nette » d’ici 2030, il faudrait réduire de 70 % l’artificialisation brute et de renaturer 5 500 hectares de terres artificialisées par an. 

Mise en place d’une charte d’engagements réciproques pour l’environnement

En juillet 2021, charte d’engagements réciproques entre l’état et les membres de l’association Afilog, acteurs de l’immobilier logistique pour la performance environnementale et économique de l’immobilier logistique français a été signée. 

Cette démarche vise à reconnaître et à intensifier la coopération des parties prenantes au service de l’intérêt général. La charte est fondée sur les besoins des territoires en immobilier logistique, dans le respect de l’environnement et la recherche de compétitivité des entreprises françaises.

Les engagements réciproques sont relatifs à : 

• La neutralité carbone et la performance environnementale du bâti 
• L’accès aux friches pour la fonction logistique et leur réutilisation 
• Aux eaux pluviales et à la biodiversité 

3.  Améliorer la connectivité de l’immobilier logistique

L’immobilier logistique doit répondre à des exigences de connectivité. En effet, il est essentiel que les entrepôts soient reliés aux infrastructures routières, ferroviaires et fluviales existantes. 

Tout cela s’inscrit dans une démarche plus respectueuse de l’environnement. En effet, le transport routier représente près de 94% des émissions de gaz à effet de serre du secteur des transports.

4. Coopérer avec l’Etat et obtenir le soutien des collectivités

Enfin, répondre à tous les enjeux de l’immobilier logistique ne peut se faire sans le soutien de l’État et des collectivités. Les politiques de soutien au secteur de l’immobilier logistique facilitent les démarchent des acteurs du secteur. 

L’État s’est notamment engagé à revoir la procédure d’évaluation environnementale et les autorisations en matière d’urbanisme. Des clarifications juridiques des mesures concernant les implantations logistiques et les entrepôts sont également prévues. 

Ainsi, tous les acteurs du secteur doivent se mobiliser pour répondre aux nouveaux enjeux de l’immobilier logistique.